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“金九银十”成色不足:房贷利率“换锚”楼市运行平稳

2019-12-03 08:56:39 点击:3052

资料来源:《金融时报》

我们的记者卢亚航

“我咨询了银行里的朋友,抵押贷款利率基本保持不变。因此,我仍然打算再看看楼市。房地产市场不再像过去那样“热”。我想换的大公寓基本上有更多的讨价还价的空间,应该可以节省一些钱。”计划改善住房条件的北京居民王女士对始于10月8日的新住房贷款利率政策保持平静。

与此同时,在采访了一些房地产代理商和客户后,《金融时报》记者发现,“金九银十”未能激发购房欲望也得到买家的证实。“我们还告诉客户,国庆节后抵押贷款利率将会变化。然而,与前几年房地产市场的新政策不同,目前的政策变化很难影响客户的想法。不管是二手房还是二手房,度假后想看房子的顾客都不多。也很少有顾客真心想买房子。国庆节我们相对自由。“北京市丰台区一位中介经理的这一说法很有代表性。

上海一居房地产研究所近日发布的《中国住房公积金抵押贷款利率报告》(China lpr Mortgage Rate Report)显示,10月份,4个一线城市和7个二线城市的一、二套房抵押贷款利率均略有上升。业内专家和人士普遍认为,在“房无投机”的格局下,抵押贷款利率的“锚定变化”不会改变收紧楼市调控的大方向,楼市将保持稳定。

新政实施出现差异

「目前,按揭贷款利率低,金融投资回报率不高。我和许多朋友都有买房子的想法。”在上海工作的小李说。

令人意想不到的是,10月8日之后,上海一些银行实施的首付利率仍低于新政策要求的4.85%的下限。根据荣格360大数据研究所的监测数据,包括中行、农行、中行和华夏银行在内的上海七家银行的首套房抵押贷款利率为4.65%,即lpr下调20个基点,比原基准利率9.5%低0.005%。工行、邮政储蓄银行、招商银行等11家银行的抵押贷款利率为4.85%。邮政储蓄银行表示,它为高质量客户提供折扣空间。

10月8日之后,新政的实施开始出现分歧。根据上述机构数据,在一线城市,北京和深圳调整后的抵押贷款利率都符合新的要求。北京绝大多数银行的实际抵押贷款利率相对一致,第一次设定为5.40%,比原来高出1个基点。第二组为5.90%,比以前高2个基点。深圳大多数银行的二次抵押贷款利率与上海相同,为全国最低利率的5.45%,比以前高出6个基点。第一次抵押贷款的利率为5.15%,即5年期低利率加30个基点,比以前高0.5个基点。

此外,除少数银行外,北京、上海和深圳都实施了新的定价方法,而广州只有不到一半的银行开始实施新的抵押贷款利率政策。事实上,四个一线城市目前的抵押贷款利率水平也符合当地住房金融市场最近的变化,房地产市场的“城市政策”模式也反映在抵押贷款利率的“锚定变化”上。

与一线城市相比,在二线城市,天津、青岛、无锡、厦门、石家庄、郑州等城市的绝大多数银行已经开始通过lpr进行报价。然而,报价的标准程度和利率的提高仍需进一步提高。

虽然前期有一个多月的过渡期,但一线城市尚未完成部署,二线、三线城市在利率调整和报价口径方面可能需要较长的过渡期荣格360大数据研究所分析师李万甫表示。

与当前新的抵押贷款利率政策的不同之处相似,消费者对新政策的理解也出现了分歧。“目前,大多数潜在买家都非常聪明。首先,在过去,交易和排队看房的现象每隔一天就频繁增加几十万美元,基本上消失了。其次,过去几个月的政策变化并没有像过去那样导致房地产市场跟着“火”走,消费者自己也知道这一点。因此,像这种抵押贷款利率的变化,我们也在告诉客户真相。如果你和你的客户谈论买房和投资,他们不会买。”一名中介雇员说。

银行按揭利率“锚改”计划全面展开

“个人住房贷款业务的lpr转换关系到房地产市场的健康有序发展。肇星银行将根据当地各种“城市政策”的管理要求,实施个人住房贷款的lpr定价,并根据当地房地产监管的指导安排,制定差异化的抵押贷款利率政策,以保持转换前后利率定价的稳定转换银行负责人说。

从lpr利率转换计划的确定、制度改革、贷款合同准备、客户宣传服务等方面到分行的培训和推广安排,9月份,经过14天的紧张工作,我行成功完成了以lpr为基准利率的新增住房贷款的发放。

国庆节前,在荣成360大数据研究所监测的35个城市的533家银行分支机构中,不到十分之一的银行分支机构提前试用了新的抵押贷款lpr基准。其中,肇星试点城市数量最多。除了北京、上海、广州和深圳,它还在宁波、杭州和天津等10个二线城市开始试点。工行、中国农业银行和邮政储蓄银行也试图根据lpr在一些二线城市提前报价,但在一线城市更为谨慎,没有提前报价。民生银行在全国范围内实施了4.90%的旧政策。

“即使没有提前试点,抵押贷款利率低于新规定下限的533家银行的数量也有所下降。9月底,第一次抵押贷款利率低于4.85%的银行数量减少到14家。二套房贷款利率低于5.45%的银行数量降至81家。”李万甫说。

随着假期后新政策的正式实施,银行已做出更详细的安排来推进相关工作。“从目前情况来看,利率基准转换后的实际执行利率水平与原基准利率定价方法下的基本相同。工行建立了客户问答题库,并提供政策宣传、解释和咨询服务。”工行相关官员表示,工行指导分行根据差别化住房信贷政策,合理确定贷款市场每期报价利率下限。

建行表示,将认真做好业务实施细则的制定、贷款合同的修订、系统升级、员工培训和政策宣传、口译和咨询服务等工作,相关工作将顺利有序进行。

抵押贷款利率在稳定的同时不断上升

根据荣格360大数据研究所发布的最新监测数据,抵押贷款利率稳定和上升的趋势没有改变。9月份,全国首次住房贷款平均利率为5.51%,比上个月上升4个基点,比同期贷款利率水平高出66个基点。二手房贷款的平均利率为5.83%,比上个月上升5个基点,相当于98个基点。国家抵押贷款利率连续4个月上升。

总的来说,大部分银行的抵押贷款利率保持不变,或者在主要城市公布lpr价格后略高于以前。与第一套贷款利率在2个基点以内的增长幅度相比,第二套贷款利率的增长幅度略大,最高为6个基点。

「未来,在信贷紧缩及严格控制房价的背景下,按揭利率会继续上升。然而,随着新的lpr抵押贷款利率政策的逐步推广,面临新政策上行压力但尚未调整的银行可能会在短期内采取新举措,这将进一步提高其所在城市的抵押贷款水平。李万甫说。

「目前,各地按揭利率基本稳定,并没有太多明显的波动。大多数银行仍在正常放贷,利率也在微调。从一线和二线城市来看,尽管目前的利率水平与2019年第二季度相比略有波动,但80%以上的城市仍保持着过去两年的最低利率水平。中原地产首席分析师张大伟认为,在“住房无投机”的模式下,稳定的市场是主流,抵押贷款利率波动不会很大。

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